Een sterke prijsstijging is logisch – E24

– We hebben geen aanwijzingen gevonden voor een huizenbubbel in Noorwegen of andere landen, zegt huisvestingsonderzoeker Andrei Kalak Anundsen van het Housing Lab in Oslo tegen E24.

De inflatie van de Noordelijke huizenprijzen is tot dusver dit millennium bestudeerd, van 2000 tot 2019. De resultaten worden gepresenteerd in de Nordic Economic Policy Review 2021, een uitgebreid rapport dat woensdag is gepresenteerd.

Veel experts hebben gewaarschuwd voor bubbeltrends op de Noorse huizenmarkt.

Maar ondanks het feit dat aandelen sinds de millenniumwisseling al lange tijd fors hoger wijzen, ontdekte de onderzoeker dat drie belangrijke factoren de evolutie kunnen verklaren:

• De reële rente is na belastingen
• Inkomen per werknemer in het gezin
• En hoeveel woningen er in elk land te vinden zijn

Dit zijn de drijfveren die de afgelopen jaren veel zijn veranderd, wat samen wijst op een sterke prijsgroei in de modellen van de onderzoeker. Anundsen ontdekte dat de werkelijke prijsontwikkeling in de Scandinavische landen in wezen overeenkomt met de prijsstijging die op basis van deze drie factoren is berekend.

De prijzen kunnen hoe dan ook dalen

Volgens statistieken van Eiendom Norge zijn de huizenprijzen in Noorwegen de afgelopen 10 jaar met 67,9% gestegen. Dit is veel meer dan loongroei en inflatie.

Anundsen zegt dat de grote verlagingen van de belangrijkste beleidsrente de belangrijkste verklaring zijn waarom de huizenprijzen zo sterk zijn gestegen zonder dat Noorwegen in een zeepbel zit.

Lagere rentetarieven maken hypotheken goedkoper. Dan kunnen mensen de hogere schuld op zich nemen, zegt hij.

Ondertussen maakt de schuldenopbouw Noren kwetsbaarder en het ontbreken van een huizenbubbel is geen garantie tegen dalende huizenprijzen, merkt Annondsen op.

Met onze rentetarieven zullen veel mensen de schuld kunnen afhandelen. Maar als de wind verschuift – laten we zeggen dat we een enorme daling van de olieprijzen en een verrassend sterke stijging van de rentetarieven zien – zouden de huizenprijsontwikkelingen kunnen verschuiven.

Denemarken is het enige Scandinavische land dat is veranderd in een ‘bellennatie’ in de periode dat de onderzoeker keek (zie bovenstaande grafiek)

Noorwegen is kwetsbaarder voor renteschokken

Dit gebeurde in de jaren 2002-2004.

– wat is de reden?

We weten het niet, maar het kan te maken hebben met een relatief liberale kredietpraktijk op dit moment, zegt Annondsen.

Uit enquêtes van onderzoekers blijkt dat renteveranderingen hier in Noorwegen een veel groter effect hebben dan het ‘mooie broer’-effect.

Als de rente met 1 procentpunt wordt verlaagd, berekent de onderzoeker een positief effect op de huizenprijzen van 11 procent in Noorwegen en 12 procent in Denemarken, maar slechts 6 procent in Zweden.

Ik denk dat de reden hiervoor is dat de Zweden een meer flexibele weergavepagina hebben. Zweden kan de woningbouw sneller aanpassen aan de behoefte, zodat het kan voldoen aan de groeiende vraag als gevolg van de lage rente. Maar het is langzamer in Noorwegen. Een verandering in de vraag leidt dus tot grotere prijsveranderingen, legt de onderzoeker uit.